Аналитика

22.03.2013

Вопрос:

Собственники помещений в многоквартирном доме обратились в управляющую организацию с просьбой отремонтировать козырьки над балконами на верхних этажах. Собственники помещений настаивают на том, что козырьки являются общим имуществом и ремонт козырьков должен входить в состав работ по техническому обслуживанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Управляющая организация отказывается делать такой ремонт. Кто прав?

Ответ:

В соответствии со ст. 210 Гражданского Кодекса РФ, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. В соответствии с пунктами 3 и 4 ст. 30 Жилищного Кодекса РФ, собственник жилого помещения несет бремя содержания своего помещения. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями.

В соответствии с положениями ст. 162 Жилищного Кодекса РФ, по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме. Управляющая организация, обслуживает исключительно общедомовое имущество, принадлежащее собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности, исчерпывающий перечень которого установлен положениями ст. 36 Жилищного Кодекса РФ и в Постановлении Правительства от 13 августа 2006 г. № 491.

В соответствии с ними общим имуществом в многоквартирном доме являются:

а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме;

б) крыши;

в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);

г) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);

д) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;

е) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Квартира принадлежит гражданину на праве частной собственности и не относится к общему имуществу в многоквартирном доме. Балкон является частью квартиры и не может быть отнесен к общему имуществу. Навес (перекрытие) над балконом является её конструктивным элементом, не является крышей многоквартирного дома и не предназначен для обслуживания иных жилых помещения в данном доме.

Таким образом, навес (перекрытие) над балконом не относится к общему имуществу многоквартирного дома и является частной собственностью. Данная позиция в отношении навесов (перекрытий) над балконами также отражена в письме от 12 октября 2005 года № ЮТ-4272/03 Федерального Агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству.

Кроме того, установление навеса (перекрытия) над балконом является перепланировкой жилого помещения. Перепланировка жилого помещения должна выполняться в соответствии с требованиями статей 25 – 28 Жилищного Кодекса РФ.  Работы по установлению навеса без получения разрешения собственников дома, а также без получения разрешения органов местного самоуправления на строительство грубо нарушают права и законные интересы собственников дома, могут привести к нарушению целостности фасада дома и могут привести к разрушению здания. Статья 29 Жилищного Кодекса РФ закрепляет последствия самовольной перепланировки жилого помещения – наложение административного штрафа, а также обязанность собственника помещения привести  балкон в прежнее состояние.

Исходя из вышеизложенного:

1. Работы по ремонту навесов (перекрытий) над балконами не входят в условия договора управления общим имуществом многоквартирного дома.

2. В счет оплаты по договору управления могут выполняться исключительно работы по ремонту и содержанию общего имущества многоквартирного дома.

3. Работы по ремонту навесов (перекрытий) над балконами должны быть оплачены дополнительно либо за счет собственника помещения либо за счет всех собственников (при наличии решения общего собрания). 


назад к списку аналитики »