Аналитика

Из поступающих в нашу организацию вопросов следует, что на практике иногда возникают ситуации, при которых в случае изготовления нового технического паспорта на многоквартирный дом в таком паспорте отражается площадь жилых помещении, отличающаяся по своей величине от площади, указанной в свидетельстве о государственной регистрации права собственности на жилое помещение, а также от ранее учитываемой в расчетах площади муниципальных жилых помещений. По мнению некоторых управляющих организаций, наличие нового технического паспорта на многоквартирный дом позволяет производить расчеты размера платы за жилое помещение, коммунальную услугу отопления, а также коммунальные услуги, используемые на общедомовые нужды, с использованием размера площади жилого помещения, указанного в новом техническом паспорте, несмотря на то, что размер такой площади отличается от указанного в свидетельстве о государственной регистрации права собственности на жилое помещение, а также от размера площади жилого помещения, предоставленного по договору социального найма.

В настоящей статье представлены разъяснения о том, какую площадь необходимо учитывать при расчете размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги - площадь, указанную в свидетельстве о праве собственности на квартиру (жилое помещение) или площадь, отраженную в новом техническом паспорте на многоквартирный дом.

Об основании для расчета платы за жилое помещение и коммунальные услуги собственнику жилого помещения в многоквартирном доме

В соответствии с ч. 1, ч.2 ст.39 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. При этом доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

Согласно ч.1 ст.37 ЖК РФ, доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

В ч.5 ст. 15 ЖК РФ указано, что «общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас».

Из приведенных норм следует, что общая площадь помещения, принадлежащего собственнику в многоквартирном доме, является той величиной, которая влияет на определение размера доли обязательных расходов собственника помещения на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме.

Кроме того, общая площадь помещения, принадлежащего собственнику, влияет на объем обязательств такого собственника по оплате коммунальной услуги отопления и коммунальных услуг, предоставляемых на общедомовые нужды (раздел VI Правил №354).

В соответствии с п.5 ч.2 ст. 153 ЖК РФ, «обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у: ...собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение ...»

В соответствии с п.1 ст.2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее -Закон №122-ФЗ) «Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке».

Согласно п.1 ст. 14 Закона № 122-ФЗ, проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав.

Из приведенных норм следует, что именно свидетельство о государственной регистрации права собственности на жилое помещение является документом, признаваемым доказательством наличия зарегистрированного права собственности на жилое помещение.

В соответствии с п.71, 73, 74 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 219, свидетельство о государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества, выдаваемое правообладателю при регистрации любого вещного права, содержит описание объекта права, его адрес (местонахождение) и кадастровый или условный номер.

При описании объекта недвижимого имущества (помещения) с учетом ч.5 ст. 15 ЖК РФ, п.31 указанных Правил ведения Единого государственного реестра, а также в соответствии с п.1 ст.23 Закона № 122-ФЗ, согласно которому «государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в многоквартирных домах проводится в соответствии с настоящим Федеральным законом и Жилищным кодексом Российской Федерации», в свидетельстве о государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества указывается общая площадь объекта недвижимого имущества (применительно к жилому помещению - общая площадь жилого помещения, состоящая из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас).

Исходя из изложенного, можно сделать вывод о том, что объем обязательств собственника помещения в многоквартирном доме по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги (в части отопления и использования на общедомовые нужды) определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения, которая пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Поскольку доказательством наличия зарегистрированного права является именно свидетельство о государственной регистрации прав на жилое помещение, которое содержит информацию об общей площади жилого помещения, то такое свидетельство и содержащаяся в нем информация и должны быть использованы для расчета размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Что же касается жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности, то такие жилые помещения, даже в случае отсутствия свидетельства о государственной регистрации нрава муниципальной собственности на такие жилые помещения, подлежат государственному кадастровому учету в порядке, установленном Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон №221-ФЗ) и учету в реестре муниципального имущества.

Согласно п.6 ч.1 ст. 7 Закона № 221-ФЗ, к уникальным характеристикам объекта недвижимости относится площадь, определенная с учетом Требований к определению площади здания, помещения, утвержденных Приказом Минэкономразвития РФ от 30.09.2011 N 531.

В соответствии с ч. 1, 2 ст. 16 Закона №221-ФЗ. кадастровый учет осуществляется в связи с изменением уникальных характеристик объекта недвижимости, на основании заявления о кадастровом учете и необходимых в соответствии с Законом № 221-ФЗ для осуществления такого учета документов, представленных заявителем или представленных в порядке межведомственного информационного взаимодействия.

В соответствии с частью 5 статьи 51 Закона о местном самоуправлении, органы местного самоуправления ведут реестры муниципального имущества в порядке, утвержденном Приказом Минэкономразвития РФ от 30.08.2011 N 424 (далее - Порядок №424).

Согласно п. 2 Порядка № 424, объектами учета в реестрах являются находящееся в муниципальной собственности недвижимое имущество (здание, строение, сооружение или объект незавершенного строительства, земельный участок, жилое, нежилое помещение или иной прочно связанный с землей объект, перемещение которого без соразмерного ущерба его назначению невозможно, либо иное имущество, отнесенное законом к недвижимости).

В соответствии с п. 4 Порядка № 424, в раздел 1 реестра включаются сведения о муниципальном недвижимом имуществе, в том числе, наименование недвижимого имущества, его адрес (местоположение), кадастровый номер, площадь, сведения о правообладателе муниципального недвижимого имущества и т.д.

Пунктом 6 Порядка предусмотрено, что внесение в реестр сведений об объектах учета и записей об изменении сведений о них осуществляется на основе письменного заявления правообладателя недвижимого имущества, к которому прилагаются документы, подтверждающие изменение сведений об объекте недвижимого имущества.

Исходя из того, что в соответствии с ч.3 ст.1 Закона № 221-ФЗ, кадастровым учетом признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (уникальные характеристики объекта недвижимости), а также с учетом того, что в реестре муниципального имущества должны отражаться изменения, связанные с изменением сведений об объекте недвижимого имущества (в т. ч. о площади такого объекта), считаем, что без фиксации соответствующих изменений в государственном кадастре, в реестре муниципальной собственности, управляющая организация не вправе самостоятельно на основе только вновь изготовленного технического паспорта многоквартирного дома использовать в расчетах иную площадь жилых помещений, относящихся к муниципальной собственности.

Об основании для расчета платы за жилое помещение и коммунальные услуги нанимателю жилого помещения в многоквартирном доме

В соответствии с ч.1 ст.60 ЖК РФ, «по договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом».

Согласно ч. 1 ст.62 ЖК РФ, предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры), т.е. индивидуально определенное помещение, имеющее конкретные характеристики - адрес, общую площадь и т.д. В соответствии с п.1 Типового договора социального найма жилого помещения, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 N 315, при определении предмета договора найма описывается объект, передаваемый в бессрочное владение и пользование (изолированное жилое помещение) с указанием общей площади и жилой площади такого помещения.

В соответствии с ч.3 ст.67 ЖК РФ, наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Согласно ч.2 ст.156 ЖК РФ, «Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда определяется исходя из занимаемой общей площади (в отдельных комнатах в общежитиях исходя из площади этих комнат) жилого помещения».

Из приведенных норм следует, что нанимателю по договору социального найма жилого помещения передается индивидуально определенное жилое помещение, имеющее такие характеристики как адрес, общая и жилая площадь, что отражается в договоре социального найма жилого помещения. Именно общая площадь предоставленного нанимателю жилого помещения используется для целей расчета размера платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание и ремонт жилого помещения, а также для целей расчета платы за отопление и коммунальные услуги, предоставляемые на общедомовые нужды (раздел VI Правил № 354),

Следовательно, произвольно (только на основании данных вновь оформленного технического паспорта на многоквартирный дом) без государственного кадастрового учета изменений сведений о площади жилого помещения, без внесения изменений в реестр муниципального имущества, без изменений в договор социального найма (обусловленных произошедшими изменениями соответствующего объекта недвижимости — жилого помещения) изменить площадь муниципальных жилых помещений в таком доме и использовать ее в расчетах с нанимателями за жилое помещение и коммунальные услуги, неправомерно. 

О техническом учете жилищного фонда

В соответствии с п.24 Правил содержания общего имущества, «сведения о составе и состоянии общего имущества отражаются в технической документации на многоквартирный дом. Техническая документация на многоквартирный дом включает в себя:

а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества..,».

В соответствии с ч.8 ст.47 Закона N 221-ФЗ впредь до приведения законов и иных нормативных правовых актов, действующих на территории Российской Федерации, в соответствие с названным Законом указанные законы и иные нормативные правовые акты применяются постольку, поскольку они не противоречат названному Закону или издаваемым в соответствии с ним иным нормативным правовым актам Российской Федерации. При этом нормативные правовые акты в сфере осуществления государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства применяются до 1 января 2013 года.

Соответственно, на сегодняшний день возник вопрос о том, какими документами с 1 января 2013 года регламентируются отношения по государственному учету жилищного фонда. Ответ на поставленный вопрос содержится в п. 2 Письма Минэкономразвития России от 22.02.2013 N Д23и-449:

«2. Об осуществлении государственного учета жилищного фонда и порядке выдачи технических паспортов на объекты жилищного фонда.

Как указывалось ранее, положения нормативных правовых актов в сфере осуществления государственного технического учета и технической инвентаризации с I января 2013 г. не применяются. Вместе с тем, статьей 19 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено проведение государственного учета жилищного фонда в Российской Федерации, осуществляемого в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

В настоящее время уполномоченным на утверждение порядка осуществления государственного учета жилищного фонда федеральным органом исполнительной власти является Госстрой (пункт 5.2.15 Положения о Федеральном агентстве по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 30 июня 2012 г. N 670).

Госстроем порядок осуществления государственного учета жилищного фонда не установлен, и в настоящее время продолжает действовать Порядок осуществления государственного учета жилищного фонда, установленный постановлением Правительства Российской Федерации от 13 октября 1997 г. N 1301 "О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации" (далее Порядок учета, Постановление N1301),

Пунктом 3 Порядка учета установлено, что технический учет жилищного фонда возлагается на специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации - унитарные предприятия, службы, управления, центры, бюро.

Таким образом, до установления порядка осуществления государственного учета жилищного фонда в порядке, предусмотренном действующим законодательством, и признания утратившим силу Постановления N 1301, по мнению Департамента недвижимости, специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации для целей учета жилищного фонда вправе осуществлять техническую инвентаризацию объектов, относящихся к жилищному фонду, и выдачу технических паспортов на объекты жилищного фонда.

При этом процедура проведения технической инвентаризации объектов жилищного фонда установлена Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Минземстроя Российской Федерации от 4 августа 1998 г. N37.

Согласно Постановлению Правительства РФ от 13.10.1997 N 1301 (ред. от 30.01.2013) "О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации", основной задачей государственного учета жилищного фонда в Российской Федерации является получение информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости объектов фонда и изменении этих показателей. Государственному учету подлежат независимо от формы собственности жилые дома, специализированные дома, квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.

Государственный учет жилищного фонда в Российской Федерации включает в себя технический учет, официальный статистический учет и бухгалтерский учет. Основу государственного учета жилищного фонда составляет технический учет, осуществляемый специализированными государственными и муниципальными организациями технической инвентаризации -- унитарными предприятиями, службами, управления, центры, бюро (далее именуются - БТИ), в порядке, установленном Положением об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 04.12.2000 N 921 (далее - Положение № 921).

В соответствии с п.6 Положения № 921, «техническая инвентаризация объектов капитального строительства подразделяется на первичную техническую инвентаризацию и техническую инвентаризацию изменений характеристик объекта капитального строительства.

Государственный технический учет объектов капитального строительства подразделяется на первичный государственный технический учет и государственный технический учет в связи с изменением характеристик объекта капитального строительства.

Техническая инвентаризация и государственный технический учет объектов капитального строительства осуществляются по заявлениям заинтересованных лиц».

Согласно п.9 Положения № 921, техническая инвентаризация изменений характеристик объекта капитального строительства проводится в случае изменения технических или качественных характеристик объекта капитального строительства (перепланировка, реконструкция, переоборудование, переустройство, разрушение, снос) на основании заявления заинтересованного лица о проведении такой инвентаризации. По результатам технической инвентаризации изменений характеристик объекта капитального строительства организацией (органом) по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации осуществляется государственный технический учет в связи с изменением данных характеристик и выдается кадастровый паспорт, содержащий уточненные сведения о таком объекте.

Из приведенных положений следует, что основанием для проведения технической инвентаризации изменений характеристик объекта капитального строительства (многоквартирного дома) является изменение технических или качественных характеристик такого объекта (перепланировка, реконструкция, переоборудование, переустройство, разрушение, снос) и обращение заинтересованного лица с заявлением в БТИ. Следовательно, для целей ответа на вопрос о том. ввиду чего возникла разница в площадях жилых помещений, указанных в старом техническом паспорте и в новом техническом паспорте многоквартирного дома, обязательно необходимо установить причину таких изменений (до выяснения указанной причины считаем необоснованным изменение расчетов с собственниками жилых помещений и нанимателями жилых помещений в многоквартирном доме в части внесения платы за жилое помещение и платы за отопление и коммунальные услуги, используемые на общедомовые нужды, с применением в расчетах вновь определенной площади таких помещений, отличающейся от указанной в свидетельстве о государственной регистрации права частной или муниципальной собственности на помещение, а также от общей площади жилого помещения, указанной в договоре социального найма). Для установления причины появившейся разницы в площадях жилых помещений необходимо обратиться в БТИ для целей получения разъяснений о причинах возникновения указанной разницы (в соответствии с п.7 Положения № 1301, «в целях государственного учета жилищного фонда БТИ осуществляют:

техническую инвентаризацию жилищного фонда;

информационное и консультационное обслуживание и иную деятельность, связанную с государственным учетом жилищного фонда».

После получения соответствующих разъяснений может стать понятно, что причиной возникшей разницы явились, например.

перепланировка или переустройство конкретного жилого помещения,

реконструкция, переоборудование, переустройство многоквартирного дома,

использование при составлении технического паспорта многоквартирного дома понятия общей площади, содержащегося Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 N 37, отличающегося от понятия общей площади жилого помещения, содержащегося в ч. 5 ст. 15 ЖК РФ (в соответствии с п. 3.37 указанной Инструкции 3.37.. «.общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0». Соответственно, в общую площадь квартир по Инструкции включается и площадь лоджий, балконов, веранд, террас, в отличие от ч.5 ст. 15 ЖК РФ, в соответствии с которой в общую площадь жилого помещения указанные площади не включаются.),

использование при составлении старого и нового технического паспорта многоквартирного дома различных подходов к расчету соответствующих площадей помещений многоквартирного дома (п.3.37, 3.38, п.3.39 Инструкции предполагают использование различных коэффициентов и порядка расчета площадей отдельных частей жилого помещения), иные причины.

Общий вывод