Аналитика

Федеральным законом о поправках в Жилищный Кодекс РФ, принятым в конце 2012 года, в состав квартплаты введен еще один обязательный платеж – за капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома. Изменения направлены на создание устойчивых механизмов финансирования капитального ремонта.

Перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту:

- ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;

- ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;

- ремонт крыши, в том числе переустройство невентилируемой крыши на вентилируемую крышу, устройство выходов на кровлю;

- ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;

- утепление и ремонт фасада;

- установку коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа);

- ремонт фундамента многоквартирного дома.

В каждом субъекте Российской Федерации создается специализированная некоммерческая организация – Региональный оператор, которая собирает средства и обеспечивает проведение капитального ремонта многоквартирных домов. Администрация области принимает региональную программу капитального ремонта, согласно которой определяется очередность проведения капитального ремонта всех многоквартирных домов (с учетом их возраста и износа). Каждый год такая программа подлежит актуализации. 

Каков размер оплаты?

Минимальный размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт будет устанавливать Администрация области, в соответствии с методическими рекомендациями, которые должен утвердить уполномоченный Правительством РФ федеральный орган исполнительной власти (п. 8.2 ст. 13, ч. 8.1 ст. 156 ЖК РФ). При этом собственники могут принять решение об установлении взноса в повышенном размере (ч. 8.2 ст. 156 ЖК РФ). Ориентировочный размер оплаты – от 5 до 10 рублей за квадратный метр. Если взять стандартную квартиру (двухкомнатную, 54 квадратных метра), то ежемесячный платеж составит от 270 до 540 рублей. Это большая сумма, но нужно учесть, что и стоимость капитального ремонта многоквартирного дома исчисляется в миллионах рублей.

Каков порядок оплаты?

Своими взносами собственники помещений формируют Фонд капитального ремонта дома. Возможно два варианта.

Первый вариант.

Собственники перечисляют платежи на счет Регионального оператора. В народе данный вариант уже получил название «общий котел», поскольку средства, полученные от собственников одних домов, могут на возвратной основе использоваться для ремонта других домов. Затем Региональный оператор финансирует и организует ремонт домов согласно региональной программе капремонта. Данный вариант ориентирован на пассивных собственников. Грубо говоря «отдали деньги и забыли».

Второй вариант. 

Собственники вправе не отдавать деньги в «общий котел», а сформировать Фонд капитального ремонта только своего дома. Для этого собственникам необходимо провести общее собрание и принять решение по вопросам:

1) размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт, который не должен быть менее чем минимальный размер, установленный органами власти;

2) перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

3) сроки проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, которые не могут быть позднее планируемых сроков, установленных региональной программой капитального ремонта;

4) кто станет владельцем специального счета и в каком банке будет открыт такой счет.

Владельцем счета может быть ТСЖ, ЖСК, либо региональный оператор (в этом случае он ведет счет вашего дома отдельно от других домов). Управляющая организация не вправе собирать у себя деньги на капитальный ремонт.

Выбор собственникам предстоит сделать уже в этом году.

Когда платежи за капремонт станут обязательными?

Сначала Администрация области должна принять необходимый пакет документов:

- установить минимальный размер взноса на капитальный ремонт;

- установить порядок проведения мониторинга технического состояния многоквартирных домов (Постановление Правительства РФ от 28.12.2012г. №1468);

- создать регионального оператора (можно нескольких);

- принять региональную программу капитального ремонта (вместе с порядком учета и выплат средств капремонта и порядков осуществления контроля).

После этого собственникам дается четыре месяца на выбор одного из вариантов формирования фонда капитального ремонта и платежи за капитальный ремонт станут обязательными для всех собственников помещений в многоквартирных домах.  

Какой вариант выгоднее?

Важно понимать, что второй вариант рассчитан только на дома, где есть инициативные и грамотные собственники. Когда настанет срок проведения ремонта (например, через 5-10 лет) жители, выбравшие второй вариант, будут сами выбирать подрядчика, заказывать и оплачивать работы и, самое главное, сами будут контролировать качество. Это потребует много времени и сил.  

В первом варианте все вопросы отданы на решение Регионального подрядчика. Минус в том, что от собственников почти ничего не зависит, плюс – никаких усилий в этом случае не потребуется.

Чем наказуемо непринятие решения или неоплата взносов на капитальный ремонт?

Те дома, на которых общее собрание не состоится или решение не будет принято, по умолчанию идут по первому варианту. Наказание это или благо – решайте сами.

У собственников помещений появляется обязанность заключить договор и вносить взносы на капитальный ремонт (ст. 445 ГК РФ – заключение договора в обязательном порядке). Соответственно, ответственность наступает в общем порядке невыполнения обязательств по договору. 

За неоплату либо несвоевременную оплату взносов на капитальный ремонт грозит уплата пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм, за каждый день просрочки, начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно. На сегодня эта ставка составляет 8,25 процентов годовых, то есть в среднем месячная задержка оплаты может обойтись в 200 – 300 рублей. А если дело дойдет до суда – должник также будет обязан возместить все судебные издержки.

Каков порядок проведения капитального ремонта?

Собственники помещения либо самостоятельно, либо по инициативе Регионального оператора проводят общее собрание и утверждают:

1) перечень работ по капитальному ремонту;

2) смета расходов на капитальный ремонт;

3) сроки проведения капитального ремонта;

4) источники финансирования капитального ремонта.

На проведение собрания закон отводит 3 месяца. Если собрание не состоялось, то решение принимает орган местного самоуправления в соответствии с региональной программой капитального ремонта и предложениями регионального оператора. Таким образом, на всех стадиях организации капитального ремонта, есть возможность в нем поучаствовать.

Какие «подводные камни» возможны при реализации закона?

По мнению многих экспертов (в том числе, например, председателя Комитета по жилищной политики и ЖКХ Госдумы Хованской Г.П.) с принятием закона не исключена коррупция с дальнейшими махинациями. Председатель комитета по жилищной политике говорит о том, что создается общий фонд, который будет заниматься непосредственно сбором средств граждан, являющихся собственниками жилых помещений. Должность управляющего фондом отведена региональному оператору, в обязанности которого входит выбор застройщика, подрядчика, а также контроль исполнения договоров. Пресечь такую ситуацию можно только одним – инициативой граждан и активным участием в жизни дома.

Еще одно серьезное опасение вызывает факт резкого роста размера оплаты жилищно-коммунальных услуг с момента включения туда капитального ремонта. Именно поэтому этим же Федеральным законом было внесено изменение в статью 159 Жилищного Кодекса РФ, которая предусматривает предоставление субсидий. Субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг предоставляются гражданам в случае, если их расходы на оплату жилого помещения и коммунальных услуг превышают величину, соответствующую максимально допустимой доле расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи. Кроме того, в ЖК РФ появилось уточнение о том, что расходы на капитальный ремонт финансируются не только за счет средств такого фонда, но и за счет иных источников, не запрещенных законом.

Отдельное слово хочется сказать про текущий ремонт. То, что сейчас принят закон о проведении капитального ремонта, никаким образом не отменяет необходимость проведения текущего ремонта многоквартирного дома. Текущий ремонт необходим и для поддержания нормального функционирования всех систем жизнеобеспечения дома и для предотвращения аварийной ситуации. Очень часто гораздо выгоднее сделать текущий ремонт, чем капитальный. Например, если прохудилась крыша. Для того, чтобы сделать капитальный ремонт, необходимо принять ряд решений общим собранием собственников, составить проектно-сметную документацию и прочее, что значительно удорожает и усложняет проведение ремонта. Гораздо проще сделать в несколько приемов текущий ремонт. А средства, которые накопятся на капремонт, можно будет израсходовать на замену электрики или инженерных сетей. Закон допускает такую замену видов работ.