Аналитика

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме (лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, земельный участок, на котором расположен дом) (ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ).

Каждый из собственников помещений в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения. Доля собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади помещения (ч. 1 ст. 37, ч. 1, 2 ст. 39, ч. 1 ст. 158 ЖК РФ, ст. ст. 210, 249 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с действующим законодательством обязанность нести бремя расходов на содержание общего имущества не зависит от того, пользуется ли собственник отдельно взятыми объектами общего имущества. В целом многоквартирный дом спроектирован как единый комплекс с общими инженерными сетями и коммуникациями, поэтому осуществление технического обслуживания находящихся в нем нежилых помещений невозможно отдельно от технического обслуживания дома в целом.

Поэтому в силу требований указанных выше норм права издержки по содержанию общего имущества относятся как на собственников квартир, так и на законных владельцев нежилых помещений вне зависимости от их фактического использования.

Поскольку соответствующая обязанность возникает у собственника в силу прямого указания закона, отсутствие заключенного договора между собственником и управляющей компанией не является поводом для неоплаты соответствующих расходов.

По этому вопросу сложилась устойчивая арбитражная практика во всех округах. В качестве примеров можно привести, в частности:

1) Постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 20.09.2010 N А53-555/2010.

(Ответчик является собственником нежилого помещения в многоквартирном доме, который обслуживается компанией в качестве управляющей организации, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества дома. Фактическое неиспользование общего имущества собственником помещений не является основанием для освобождения его от участия в таких расходах).

2) ФАС Уральского округа от 26.05.2010 N Ф09-4020/10-С5.

(Требование: О взыскании долга за оказанные услуги по техническому обслуживанию, текущему ремонту, благоустройству, обеспечению санитарного состояния общего имущества многоквартирного дома.

Обстоятельства: Собственник нежилого помещения в полном объеме не оплатил оказанные ему спорные услуги.

Решение: Требование удовлетворено частично, поскольку факт оказания спорных услуг подтвержден материалами дела, доказательств оплаты не представлено, из расчета задолженности исключены периоды начисления платы за теплоснабжение, в течение которых данная услуга не предоставлялась).

3) ФАС Уральского округа  от 15.11.2010 N Ф09-8692/10-С5.

 (Требование: О взыскании неосновательного обогащения в виде платы за содержание общего имущества многоквартирного дома.

Обстоятельства: Собственник помещения расходы на содержание и ремонт общего имущества дома не возместил.

Решение: Требование удовлетворено в части, поскольку на собственнике нежилого помещения в многоквартирном доме лежит обязанность по осуществлению расходов на содержание общего имущества пропорционально его доле в праве общей собственности на имущество, при этом из состава затрат исключены расходы, связанные с осуществлением деятельности самого товарищества).

4) ФАС Восточно-Сибирского округа от 26.05.2010 N А33-15263/2009.

(Иск о взыскании расходов, связанных с обслуживанием и ремонтом инженерного оборудования, мест общего пользования и содержанием придомовой территории, удовлетворен правомерно, поскольку услуги оказывались по содержанию всего дома, ответчик как владелец нежилого помещения в спорном доме обязан оплачивать эти услуги пропорционально размеру занимаемой площади).

5) ФАС Московского округа от 13.01.2011 N КГ-А40/16471-10.

(Требование: О взыскании задолженности по техническому обслуживанию имущества и неустойки.

Обстоятельства: В управлении ТСЖ находятся принадлежащие обществу нежилые помещения.

Решение: Требование удовлетворено, поскольку общество как собственник обязано в силу закона нести бремя содержания имущества).

6) ФАС Поволжского округа от 15.12.2010 N А12-5579/2010.

(Собственник нежилого помещения в многоквартирном доме в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения).

7) ФАС Центрального округа от 27.12.2010 N А48-2672/2010.

(Исковые требования о взыскании убытков удовлетворены правомерно, поскольку ответчик, являясь собственником нежилого помещения в этом доме, был обязан ежемесячно производить возмещение издержек за работы и услуги по управлению домом, а также содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества исходя из утвержденной ставки).

8) ФАС Северо-Западного округа от 05.10.2010 N А26-3044/2009.

(Суд, частично удовлетворяя иск ТСЖ о взыскании с предпринимателя задолженности по оплате расходов, связанных с содержанием нежилого помещения, указал, что размер расходов на содержание общего имущества дома должен определяться исходя из площади нежилого помещения, принадлежащего предпринимателю на праве собственности).